Жилищным кодексом РФ определено, что перепланировка – это изменение исходной планировочной конфигурации жилых помещений, которое влечет за собой необходимость вносить изменения в технический паспорт. Жилые многоквартирные дома построены по проектам, прошедшим государственную экспертизу, подтверждающую соответствие принятых конструктивных и инженерных решений строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам. Переделки и достройки могут привести к нарушению этих нормативов и поставить под угрозу не только комфорт, но и безопасность проживания как самого инициатора перепланировки, так и его соседей. По этой причине при переустройстве квартиры требуется согласование перепланировки с государственными инстанциями.
Если перед ремонтом квартиры в Питере или уже после него вы сомневаетесь, необходимо ли узаконивать изменения или нет, то воспользуйтесь приведенной ниже памяткой. Оформления перепланировки квартиры требуют:
• изменение конфигурации, размеров перегородок, включая монтаж новых, полный или частичный демонтаж старых;
• внесение изменений в конструкцию и в размеры дверных проемов;
• установка, демонтаж дверей, раздвижных перегородок;
• устройство встроенных помещений, в том числе гардеробных, шкафов-купе;
• изменение конфигурации несущих стен, включая устройство проемов, ниш;
• внесение изменений в конструкцию ограждений, в том числе удалении подоконных, оконных, дверных блоков для заполнения проемов, объединение лоджии с кухней и жилыми комнатами квартиры;
• частичный демонтаж вентиляционных коробов без изменения рабочего сечения вентканала;
• изменение функционального назначения отдельных помещений, перенос кухонь, санузлов, установка дополнительных ванн, душевых кабин, раковин.
Какие типы перепланировки нельзя узаконить?
Чтобы избежать проблем в будущем, важно знать, в каких случаях согласование перепланировки невозможно по закону в принципе. Узаконить не получится:
устройство жилых комнат без оконных проемов, не оборудованных отопительной системой либо сделанных шириной и площадью менее 2,25 м и 8 кв. м соответственно;
устройство новой комнаты или увеличение существующей, если она частично займет пространство под кухней, санузлом, туалетом или ванной расположенной этажом выше квартиры;
перенос, расширение кухни, если она окажется над жилым помещением квартиры ниже;
устройство кухни без оконных проемов;
увеличение площади кухни за счет санузла (исключение – последние этажи);
перепланировку жилого помещения путем его объединения с кухней, на которой установлена газовая плита;
туалет с выходом в жилую комнату либо кухню при отсутствии второго туалета, имеющего выход в коридор;
перенос, расширение санузла, если он окажется над комнатами либо кухней квартиры, находящейся ниже;
изменение мест расположения стояков подводки горячего и холодного водоснабжения, отопления;
монтаж запорных кранов на общие стояки отопления, горячего и холодного водоснабжения;
размещение теплых полов с жидким носителем на балконах, лоджиях, их подключение к стоякам центрального отопления;
перепланировку жилого помещения путем объединения с лоджией без компенсирующих мероприятий;
установку радиаторов отопления на балконах, лоджиях;
присоединение какой-либо части общего коридора к квартире, независимо от площади самовольно захваченной общедомовой собственности.
В то же время, многие ограничения в части переустройства и перепланировки возможно снять с помощью разработки дополнительных мероприятий и специальных проектных решений. Подробнее о них вам расскажут специалисты проектного бюро полного цикла «Технология» при обращении за персональной консультации в офисе.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Согласование перепланировки – это дальновидный шаг, соблюдение закона и ваше спокойствие. Чаще всего на практике незаконное переустройство квартиры не несет прямую угрозу конструктивной целостности и функциональности всего дома. Тем не менее, известны случаи, когда вмешательство в несущие строительные конструкции создавало угрозу обрушения здания. Подобное случилось в Санкт-Петербурге с домом номер 57 на Каменноостровском проспекте. 22 июля 2017 года здесь произошло частичное обрушение жилого здания, являющегося объектом культурного значения.
Причиной послужила незаконная перепланировка жилого помещения в одной из квартир. Из-за аварийности дома его 36 жильцов были эвакуированы. Одни на неопределенный срок переселились к родственникам, другие – в жилье маневренного фонда. Работы по восстановлению несущей способности здания велись несколько месяцев, а приведение здания в пригодное для проживания состояние ведутся до сих пор. Виновник происшествия, который проводил ремонт своей квартиры без согласования перепланировки, по решению суда получил 2 года ограничения свободы и штраф 56 млн рублей.
Описанный пример демонстрирует, какими трагичными могут быть последствия переустройства без оформления перепланировки квартиры. Даже если и не случится самого страшного, игнорирование законной перепланировки грозит следующим:
Жилищная инспекция и надзорные органы районной Администрации в любое время могут вручить предписание и обязать привести самовольную перепланировку жилого помещения в первоначальное состояние. Основанием для выдачи предписания становятся жалобы соседей, жильцов из дома напротив или даже обычных прохожих. Вместе с предписанием оформляют штраф, а далее следует иск в суд. Судебные органы часто выносят решение о возвращении квартиры в первоначальное планировочное состояние. В случае отказа собственника ждет визит судебных приставов, которые вначале ограничат выезд за границу, а в крайних случаях инициируют продажу жилья с аукциона.
Сделав ремонт без оформления перепланировки квартиры, вы не сможете продать ее или получить кредит под залог недвижимости. Проблема возникает из-за несоответствия фактической планировки с данными из выписки ЕГРН, зарегистрированными в базе Росреестра.
Самовольная перепланировка жилого помещения лишает права на получение компенсации по страховому случаю при порче, например, из-за подтопления соседом сверху. Страховые компании откажут в выплате, даже если до переустройства квартира была застрахована.
С учетом всех негативных последствий от несогласованных переделок становится очевидным, насколько важно узаконить перепланировку жилого помещения. Проектное бюро «Технология» окажет содействие в согласовании перепланировки дизайнерам, риелторам и всем тем, кто собирается делать или уже сделал ремонт, но не имеет соответствующей проектной документации и разрешения. Специалисты готовы приступить к работе на любом этапе перепланировки, даже если на руках по факту уже есть предписание судебных органов.
Как происходят мероприятия по согласованию?
Согласование перепланировки проходит в несколько этапов. На первом происходит сбор исходной документации для оформления перепланировки квартиры. В кадастровой компании, производившей первичную инвентаризацию дома, заказывают техпаспорт жилого помещения, поэтажные планы, расположенных выше и ниже помещений, обследуют и обмеряют объект, исследуют вентиляционные каналы, дымоходы на предмет технического состояния с составлением акта. На основании полученных данных специалисты «Технологии» разрабатывают проект перепланировки жилого помещения в соответствии с требованиями заказчика и строительными, противопожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами.
На втором этапе осуществляется согласование перепланировки. На этой стадии оформление перепланировки квартир является длительным и кропотливым процессом для обычного обывателя, который плохо осведомлен, куда обращаться в том или ином случае, где получить нужное разрешение. Специалисты компании «Технология» делают эту работу быстро и без проволочек. В процессе согласования перепланировки могут участвовать более десятка организаций и учреждений:
Межведомственная комиссия при Администрации района;
Государственный пожарный надзор;
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, если квартира расположена в доме-памятнике;
в случае замены оконных блоков, конструкций остекления, вентиляционных решеток, телевизионных антенн – Комитет по градостроительству и архитектуре;
если требуется выполнить перенос газовой питы – ООО «ПетербургГаз»;
организация по электрораспределению ПАО «Ленэнерго»;
предприятие водоснабжения и водоотведения ГУП «Водоканал»;
«Госстройнадзор» и экспертные учреждения, где согласовывают оформление перепланировки квартир с устройством проемов в несущих стенах.
Заключительный этап оформления перепланировки квартиры – ввод жилого помещения в эксплуатацию. По завершению переустройства объекта порядок согласования предусматривает проверку ответственными работниками Межведомственной комиссии соответствия фактически выполненных работ проектной документации. Это очень важный этап согласования перепланировки, который проходит под постоянным контролем специалистов «Технологии».
На этапе ввода квартиры в эксплуатацию формируют пакет исполнительных документов. Заказчик, инициировавший оформление перепланировки квартиры, предоставляет договоры на выполнение строительных работ с организацией-членом СРО, технического надзора за строительством со стороны компании с допуском СРО, вывоз мусора, а также акты скрытых работ. Производится кадастровый обмер после перепланировки жилого помещения и оформляется технический план для регистрации изменений в Росреестре. В завершение собственник получает новую выписку ЕГРН с учетом узаконенной перепланировки своей квартиры.
Какие документы нужны на перепланировку?
Чтобы начать оформление перепланировки квартиры, заказчик заключает договор с проектным бюро «Технология» и предоставляет правоустанавливающие документы, технический паспорт на квартиру при его наличии. На сотрудников компании оформляются доверенность на проведение работ по согласованию перепланировки.
Почему выбирают наше бюро?
Проектное бюро полного цикла «Технология» оказывает услуги по оформлению перепланировок квартир в СПб уже 18 лет. За это время наработан ресурс для решения сложнейших вопросов в области получения разрешений по узакониванию переустройства жилых помещений. За багаже специалистов бюро – свыше 5 000 успешно согласованных проектов. Мы помогли согласовать перепланировки квартир у более 4 000 клиентов. Среди наших главных преимуществ:
соблюдаем сроки, прописанные в договоре;
умеем делать работу очень оперативно – 32% наших клиентов по их просьбе получили согласованные проекты в течение 1-2 месяца с момента заключения договора;
беремся за работу, только если на 100% уверены в результате;
располагаем готовыми кейсами для решения проблем в похожих случаях;
гарантируем конфиденциальность;
имеем допуск СРО и занимаемся проектирование на законных основаниях;
прозрачная цена, о которой вы осведомлены до подписания договора;
получение бесплатной консультации по вопросам сложности, возможности перепланировки в индивидуальных случаях;
в качестве эксперта участвуем в форумах, семинарах, конференциях по недвижимости.
Эксклюзивно для дизайнеров предлагаем помощь в разборе вариантов легализации планировочных решений, узаконивании изменений, аудиторские услуги по анализу дизайнерских решений на предмет соответствия строительным, санитарным, противопожарным нормам, технические решения для коммерческих помещений. Риелторам поможем с обследованием, оценкой помещений на предмет текущего состояния и соответствия нормам. Осуществим срочное узаконивание, проведем аудит, выполним расчет снижения рыночной стоимости.
